Tutti conosciamo il contratto di locazione, ma sappiamo quali accorgimenti adottare per evitare di stipulare contratti pienamente validi ed efficaci? Vediamo insieme come fare, dando un’occhiata alla disciplina attuale e alla giurisprudenza formatasi nel tempo.
Cos’è il contratto di locazione?
La locazione è un contratto con cui una parte, denominata locatore, si obbliga a far godere all’altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso il pagamento di un corrispettivo (il canone). La locazione si distingue dall’affitto il quale ha ad oggetto la concessione in godimento di beni produttivi. Si perfeziona con il consenso delle parti. La legge prevede l’obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto. Le principali norme di riferimento sono la legge n.392/1978, la legge n.431/1998 e gli artt. 1571 ss. c.c.
Cosa si intende per locazione di un immobile a uso abitativo?
Tale contratto è disciplinato prevalentemente dalla L. n. 431/1998 (ma anche dalla L. n. 392/1978) e si distingue a sua volta in:
1) contratto di locazione a canone libero (art. 2, comma 1 L. n. 431/1998);
2) contratto di locazione a canone vincolato (art. 2, comma 3 L. n. 431/1998);
3) contratto di locazione di natura transitoria e contratti per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (artt. 4, 4-bis, 5 L. n. 431/1998).
Sono esclusi dall’ambito di operatività dei limiti imposti dalla legge n. 431/1998 sopra citati i beni culturali, le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (vige la disciplina specifica), i beni locati per finalità turistica e i contratti degli enti locali per esigenze transitorie.
Cosa caratterizza invece la locazione di un immobile a uso non abitativo?
Le locazioni a uso diverso da quello abitativo sono regolate invece dalla L. n. 392/1978. Esse sono individuate dagli artt. 27 e 42 e vengono classificate secondo l’attività esercitata nell’immobile. Da tenere presente la verifica circa l’esistenza o meno di un’attività rivolta al pubblico, come si vedrà.
Gli immobili a uso non abitativo sono tali se in essi si svolgono tali attività:
i. industriali, commerciali e artigianali;
ii. di interesse turistico;
iii. esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo;
iv. alberghiere o teatrali;
v. ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche nonché se adibiti a sede di partiti o sindacati.
Che forma deve avere un contratto di locazione? È obbligatoria la registrazione?
A norma del codice civile, la locazione è un contratto a forma libera; unica eccezione a tale regola è rappresentata dalle locazioni ultranovennali per le quali è prevista la forma scritta (art. 1350, n. 8, c.c.).
Quanto agli immobili ad uso abitativo, l’ultimo comma dell’art. 1, L. n. 431/1998 prescrive la forma scritta. Per altro verso, l’art. 13, comma 1, commina la nullità a ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
L’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, con un precetto di portata generale, sanziona con la nullità i contratti di locazione non registrati. L’art. 13, L. 09/12/1998, n. 431, prevede l’obbligo da parte del locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio. Inoltre, consente al conduttore di ottenere una pronuncia con la quale il giudice «accerta l’esistenza del contratto di locazione», «determina il canone dovuto», fissandolo non già nella misura stabilita dalle parti con il contratto non registrato, ma in quella risultante dall’applicazione dei criteri (ma calcolati al «valore minimo») relativi ai contratti agevolati di cui all’art. 2, comma 3 (ed all’art. 5L. 09/12/1998, n. 431, Art. 5. – (Contratti di locazione di natura transitoria)., comma 2 per le locazioni a studenti universitari) della L. n. 431/1998 e stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti (secondo Cass. 28/04/2017, n. 10498 la registrazione tardiva salva comunque il contratto; la tesi è stata estesa alle locazioni ad uso abitativo ex Cass. 06/09/2017, n. 20858 e confermata dalle Sezioni Unite con sentenza n.23601/2017).
Esistono diverse norme che si occupano della conformità degli impianti (decreto del Ministero dello sviluppo economico D.M. 22/01/2008 n. 37, Regolamento concernente l’attuazione dell’art. 11-quaterdecies Legge n. 248 del 2 dicembre 2005, comma 13, lett. a) della Legge n. 248 del 2 dicembre 2005, l’art. 35, comma 2, D.L. 25/06/2008, n. 112, convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, L. 06/08/2008, n. 133, il D.L. n. 145/2013).
Quanti ai dati catastali ai sensi dell’art. 19, commi 15 e 16 D.L. 31/05/2010, n. 78, convertito, con modificazioni, nella L. 30/07/2010, n. 122:
“15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 D.P.R. 26/04/1986, n. 131”
Quanto deve durare il contratto di locazione?
Il contratto di locazione ha, per sua natura, una durata determinata. Ai sensi dell’art. 1573 c.c. “[s]alvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”. La legge prevede pochissime e specifiche eccezioni a tale principio.
Sulle clausole che prevedono il rinnovo tacito del contratto la giurisprudenza non ha tenuto un comportamento univoco. Una parte di essa opina che il limite temporale in questione opera sia allorquando una durata sia stata pattuita dall’inizio sia nei casi in cui essa sia l’effetto di clausole di rinnovo tacito per un numero indeterminato di volte, ritenendo la pattuizione della rinnovazione valida ed efficace solo nei limiti temporali del trentennio (Cass. 31/01/2006, n. 2137); altra parte della giurisprudenza ha invece consentito la prosecuzione del rapporto oltre il trentennio, in seguito all’esercizio della facoltà delle parti di rinnovare il contratto alla scadenza (Cass. 24/11/1970, n. 2502). Salvo quanto previsto dalle citate leggi speciali non esiste invece un termine di durata minimo.
Una disciplina specifica è prevista per le locazioni a uso abitativo rientranti nell’ambito di applicazione della L. n. 431/1998:
- La durata minima del contratto di locazione a canone libero è di quattro anni (cfr. art. 2, L. n. 431/1998); tuttavia il locatore è tenuto a rinnovare il contratto per altri quattro anni, a meno che egli non abbia qualificati motivi per riappropriarsi della disponibilità materiale dell’immobile.
- I citati termini di durata non valgono per i contratti a canone agevolato e, cioè, qualora le parti, nella stipula del contratto, si siano attenute nella determinazione del canone e di tutte le altre condizioni contrattuali a quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2, comma 3, L. n. 431/1998); in tal caso, infatti, la durata del contratto non può essere inferiore a tre anni; alla prima scadenza, ove le parti non concordino per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà del locatore di diniego di rinnovo alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della medesima legge.
- Quanto alle locazioni ad uso abitativo di natura transitoria I contratti di natura transitoria hanno durata non superiore a diciotto mesi e sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Secondo il D.M. 16/01/2017 “[i] contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto”. In determinate circostanze, inoltre, vi è la possibilità di stipulare contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Da tenere presente che “[i] contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente” utilizzando apposito modello allegato al decreto.
Per quanto riguarda le locazioni a uso non abitativo, ai sensi dell’art. 27, L. n. 392/1978, la durata non può essere inferiore a sei anni, quando gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico; lo stesso termine minimo vale per gli immobili adibiti all’esercizio professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. Per gli immobili adibiti ad attività alberghiera e per quelli adibiti all’esercizio di attività teatrali (ipotesi questa aggiunta dalla L. n. 9/2007, il termine minimo di durata del rapporto è di nove anni).
Le parti, come già sopra scritto (par. 2 cui si rinvia), possono stipulare il contratto per un periodo più breve di quello previsto per legge quando l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia per sua natura carattere transitorio o stagionale ai sensi dell’art. 27, commi 5 e 6 L. n. 392/1978.
Cos’è il diritto di prelazione e di riscatto?
L’art. 38, L. n. 392/1978 attribuisce al conduttore il quale svolga attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato. In altri termini, il locatore che vuol cedere l’immobile è obbligato a preferire il conduttore ad altri, ovviamente solo a condizione che il conduttore accetti le condizioni contrattuali da lui proposte. L’art. 3, comma 1, lett. g), L. 09/12/1998, n. 431, ha esteso il diritto di prelazione anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo, rinviando, per le modalità di esercizio della prelazione, agli artt. 38 e 39, L. n. 392/1978.
L’art. 34, L. n. 392/1978 attribuisce al conduttore di un immobile ad uso non abitativo, il quale svolga un’attività comportante contatti diretti con il pubblico, il diritto alla corresponsione di un’indennità (pari a 18 o 21 mensilità dell’ultimo canone percepito a seconda dell’attività svolta) per il caso di cessazione del rapporto che sia imputabile a fatto del locatore, e non ad inadempimento, disdetta o recesso del conduttore o fallimento di una delle parti.
Cosa succede se l’immobile viene venduto?
In deroga ai principi generali dei contratti, l’art. 1599 c.c. prevede che la locazione sia opponibile al terzo acquirente qualora abbia data certa anteriore all’alienazione. La data certa anteriore deve risultare da atto scritto, non rilevando eventuali accordi verbali sopraggiunti tra il conduttore ed il locatore in deroga al rapporto contrattuale. Proprio per il suo carattere eccezionale, inoltre, questa norma non risulta applicabile ai rapporti diversi dalla locazione (Cass. 18/01/2016, n. 664).
Inoltre, per gli immobili ad uso abitativo l’art. 6, L. n. 392/1978 prevede due forme di successione nel contratto: la prima si ha in caso di morte del conduttore, la seconda a seguito della cessazione del vincolo matrimoniale per effetto di separazione (giudiziale o consensuale), nullità o cessazione degli effetti civili.
Filippo Pasqualetti
