Il regolamento di condominio rappresenta il fondamento per una convivenza armoniosa e organizzata all’interno di un edificio residenziale, delineando le norme per l’uso delle aree comuni, la divisione delle spese e il mantenimento dell’ordine. Questo documento, obbligatorio in presenza di un certo numero di proprietari, stabilisce regole vincolanti per tutti i residenti, garantendo che ogni aspetto della vita condominiale sia regolato in modo chiaro e equo. Conoscere le normative di riferimento, le procedure per la sua modifica e le sanzioni in caso di inosservanza è essenziale per ogni condomino.
Indice
Regolamento di condominio: cos’è
Il regolamento di condominio è un insieme di regole che tutti i proprietari delle unità in un edificio condominiale devono seguire. La giurisprudenza lo definisce come lo statuto della comunità condominiale, un documento che contiene regole vincolanti per tutti i residenti dell’edificio. Il regolamento disciplina vari aspetti della vita condominiale, come l’uso delle aree comuni, la ripartizione delle spese e il mantenimento dell’ordine nell’edificio. È necessario che il regolamento sia redatto per iscritto, pena la sua nullità. Di solito, viene allegato al registro dei verbali che è tenuto dall’amministratore del condominio. La creazione del regolamento è obbligatoria negli edifici con più di dieci condomini, mentre la presenza di un amministratore è richiesta per condomini con più di otto proprietari. Se il regolamento condominiale non viene adottato in un edificio con undici o più proprietari, non ci sono sanzioni dirette, ma ogni proprietario può sollecitare l’assemblea condominiale affinché venga adottato.
Regolamento di condominio: normativa di riferimento
Le norme di riferimento sul regolamento condominiale si trovano nel Codice Civile. In particolare:
- L’articolo 1138 del Codice Civile che stabilisce quando è obbligatorio adottare il regolamento e disciplina il contenuto che esso deve avere, ad esempio le norme che regolano l’uso delle cose comuni e le ripartizioni delle spese, nonché quelle a tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione. Inoltre, esso dispone che il regolamento non può ledere i diritti individuali di ciascun condomino.
- L’articolo 72 disp. att. c.c., che indica i limiti del regolamento di condominio, vale a dire le disposizioni di attuazione del c.c. che non possono essere derogate;
Regolamento di condominio: quante tipologie di regolamento contrattuale esistono?
Il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario). Tuttavia, esiste anche la possibilità residuale che il regolamento sia adottato coattivamente in sede giudiziale.
Regolamento Condominiale Contrattuale o Convenzionale: il regolamento condominiale contrattuale, anche detto convenzionale, di regola è redatto dal proprietario originario dell’edificio, di solito il costruttore, viene esplicitamente richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Ogni condomino aderisce a questo regolamento al momento dell’acquisto, in quanto viene allegato all’atto di compravendita o vi è fatto riferimento in esso. Accanto a questa fattispecie, ritroviamo anche la possibilità di un regolamento condominiale contrattuale che può essere adottato all’unanimità dall’assemblea.
Regolamento Condominiale Assembleare o Ordinario: questo tipo di regolamento è adottato dall’assemblea condominiale con una maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l’art. 1136 c. 2 c.c.). Si limita principalmente a dettare le norme relative all’uso e al godimento delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e alla tutela del decoro architettonico, non potendo incidere sui diritti dei singoli condomini né sulle parti comuni o di proprietà esclusiva, a differenza di quello contrattuale. Non richiede trascrizione, ma deve essere allegato al registro dei verbali. Per quanto riguarda le spese condominiali un regolamento assembleare può stabilire le tabelle millesimali per la suddivisione delle spese condominiali a differenza di un regolamento contrattuale che può optare per un metodo diverso, come ad esempio la divisione pro capite.
Regolamento Condominiale Giudiziario o Coattivo: questo tipo di regolamento è adottato coattivamente quando il numero dei condomini supera 10 e non sia stato predisposto alcuno dei regolamenti previsti. In tal caso, ogni condomino può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Il giudice può approvare il regolamento proposto dall’autorità giudiziaria, il quale diventa vincolante per tutti i condomini dopo il passaggio in giudicato della sentenza.
Regolamento di condominio: quale maggioranza serve per la sua modifica?
L’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino ha il diritto di avviare l’iniziativa per la creazione o la revisione del regolamento condominiale. Questo significa che esiste la possibilità esplicita di modificare il regolamento, avviando il processo attraverso il singolo condomino. Tuttavia, il processo di modifica è legato alle procedure di creazione dei regolamenti stessi, quindi varia in base al fatto che esso sia un regolamento condominiale assembleare o contrattuale.
Per modificare il regolamento assembleare è necessario convocare un’assemblea condominiale e ottenere l’approvazione di una delibera da parte della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Bisogna comunque specificare che non è consentito introdurre modifiche contrarie alle norme inderogabili previste dalla legge.
Per la modifica del regolamento contrattuale si richiede il consenso unanime di tutti i condomini ed anche la sua modifica deve essere approvata all’unanimità. Tuttavia, la Corte Suprema di Cassazione ha stabilito che per le clausole di natura regolamentare è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice civile, mentre l’unanimità è richiesta solo per le clausole di natura contrattuale (v. tra le altre Cass. Ord. n. 23582/2023).
Regolamento di condominio: quando può essere impugnata la delibera assembleare?
Le deliberazioni dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche per i condomini contrari, ma comunque è possibile contestare la decisione attraverso la sua impugnazione. L’impugnazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di approvazione della delibera per gli astenuti e i contrari o dalla data di comunicazione per gli assenti. È importante rispettare questo termine, altrimenti la delibera diventa inoppugnabile ed efficace, a meno che non si tratti di delibera assembleare nulla per impossibilità o illiceità dell’oggetto, lesione di diritti individuali, ecc. (v. tra le altre Cass. civ., Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839). L’impugnativa non sospende automaticamente l’esecuzione della decisione, a meno che non sia ordinato dal giudice.
Tuttavia, prima di procedere con l’impugnazione giudiziale è necessario presentare una domanda di mediazione entro lo stesso termine di 30 giorni. Il condominio, in “autotutela”, può anche decidere di revocare la decisione impugnata e sostituirla con un’altra. L’impugnazione viene presentata al giudice competente entro il termine stabilito. La competenza territoriale del giudice dipende dalla posizione dell’immobile.
Si consiglia di consultare sempre un avvocato al fine di valutare la possibilità di procedere con l’impugnazione della decisione presa dall’assemblea condominiale.
Regolamento di condominio: sanzioni in caso di inosservanza del regolamento condominiale
Le sanzioni disciplinate dall’articolo 70 delle disp. att. del c.c. per le violazioni al regolamento condominiale variano in relazione alla gravità della violazione e alla presenza di recidive. Le sanzioni previste nel regolamento condominiale includono principalmente sanzioni pecuniarie per le violazioni del regolamento stesso. La sanzione tipica è quella pecuniaria: il condominio può prevedere il pagamento di una somma di denaro come sanzione per le violazioni del regolamento. L’importo della sanzione può variare a seconda della gravità della violazione e può essere stabilito fino a un massimo di 200 euro per una singola infrazione e fino a 800 euro in caso di recidiva. Oltre alla sanzione pecuniaria, il regolamento condominiale potrebbe prevedere anche altre tipologie di sanzioni, come ad esempio l’obbligo di riparare i danni causati dalla violazione o l’obbligo di interrompere un comportamento che disturba gli altri condomini.
Tuttavia, è importante notare che le sanzioni devono essere previste esplicitamente nel regolamento condominiale e devono essere conformi alle disposizioni legali. Inoltre, le sanzioni non possono essere eccessivamente punitive o in contrasto con i principi generali dell’ordinamento giuridico.
Regolamento condominio: chi è tenuto a vigilare sul rispetto del regolamento?
Il regolamento condominiale rappresenta il pilastro normativo su cui si basa la convivenza e la gestione delle parti comuni all’interno di un condominio. Affinché le regole stabilite siano effettivamente rispettate e applicate è essenziale individuare il soggetto responsabile del loro rispetto. Il soggetto primario incaricato della vigilanza sul rispetto del regolamento condominiale è l’amministratore di condominio. L’amministratore ha il compito di monitorare costantemente l’osservanza del regolamento da parte di tutti i condomini. Qualora vengano riscontrate violazioni, può intervenire emettendo avvertimenti, richiami formali o richieste di adeguamento. In casi più gravi o ricorrenti, può anche decidere di applicare sanzioni pecuniarie, come previsto dalla legge o dal regolamento stesso.
Oltre al monitoraggio e all’intervento, l’amministratore ha il compito di interpretare il regolamento condominiale. Deve essere in grado di valutare la corretta applicazione delle disposizioni del regolamento in base alla volontà comune delle parti, anche considerando il comportamento complessivo dei condomini.
Regolamento condominio: come agire nel caso in cui l’amministratore non faccia rispettare il regolamento
Nel caso in cui l’amministratore non faccia rispettare il regolamento condominiale, il primo passo è quello di comunicare con l’amministratore e segnalare le violazioni del regolamento che stanno causando problemi. Nel caso in cui l’amministratore rimanga inerte è possibile, a norma dell’art. 66 disp. att. del c.c. procedere con la convocazione straordinaria dell’ assemblea. Nel caso in cui nel corso dell’assemblea non venga adottata nessuna delibera necessaria all’amministrazione della cosa comune o se questa non venga eseguita, il condomino potrà valutare di procedere con un ricorso al giudice ai sensi dell’art 1105 c.c..
Regolamento condominio: cosa fare quando l’inquilino non rispetta le regole
Il rispetto del regolamento condominiale, per buona norma, deve essere inserito nel contratto di locazione stipulato tra le parti. In caso di reiterata violazione delle regole condominiali da parte del conduttore, il locatore in caso di violazioni particolarmente gravi potrebbe addirittura procedere con lo sfratto dell’inquilino. Il locatore, infatti, è chiamato ad agire al fine di porre rimedio al comportamento non corretto dell’inquilino, poiché è responsabile in solido per i danni cagionati da quest’ultimo. Inoltre, rimane in capo al proprietario l’obbligo di custodia e la relativa responsabilità verso i terzi rispetto allo stato di conservazione della struttura edilizia e la sicurezza degli impianti, sempre che non dimostri la colpa del conduttore, il caso fortuito o la forza maggiore.
Conclusioni
In conclusione, il regolamento condominiale è fondamentale per garantire il buon funzionamento e la convivenza pacifica all’interno di un condominio. È importante che tutti i condomini rispettino le regole stabilite, altrimenti si rischia di compromettere l’armonia e la tranquillità della comunità condominiale. In caso di violazioni del regolamento, è essenziale agire tempestivamente. L’intervento di un avvocato può essere veramente importante per garantire che le regole vengano rispettate e che i trasgressori siano ritenuti responsabili per le proprie azioni e, se necessario, perseguire azioni legali per ottenere la cessazione dei comportamenti scorretti e un risarcimento per i danni subiti.
È importante che l’amministratore condominiale agisca prontamente per far rispettare il regolamento, ma se questo non avviene, i condomini possono assumere un ruolo attivo nel proteggere i loro diritti. La cooperazione tra i proprietari e l’assistenza legale possono contribuire a mantenere un ambiente abitativo sereno e armonioso per tutti i condomini.
Avv. Filippo Pasqualetti